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ESTE ARTIGO CONTÉM DADOS ADICIONAIS
Face aos acontecimentos iniciados em Agosto de 2007, precisamente no mercado sub--prime americano, já podemos responder à questão colocada. Não se sabe contudo se estes acontecimentos fazem do Prof. Garelli um optimista ou se são apenas um prelúdio do seu realismo.
Dinâmicas imobiliárias na Europa: Portugal como referência Segundo os últimos dados disponíveis, as rentabilidades do sector imobiliário europeu estão num duplo processo: de compressão e de convergência. Decorre deste facto que a generalidade dos mercados apresenta ainda perspectivas de retornos muito aceitáveis, uma vez que o nível para o qual as yields se encontram a convergir ainda se considera atractivo, conforme se pode confirmar pela tabela “Rentabilidades no Mercado Imobiliário: 2006”. Contudo, existem algumas preocupações relacionadas com o mercado espanhol, sueco e inglês, onde os preços das casas tem subido a ritmos muito superiores ao poder de compra das famílias e as consequências “dominó” da recente turbulência iniciada pela crise do mercado sub-prime nos EUA. Num futuro próximo, exigir rentabilidades em linha com um passado recente é entrar em territórios de alto risco num momento de volatilidade global. Não seria de estranhar que brevemente alguma da liquidez do sector imobiliário procurasse águas mais calmas e transparentes. O gráfico “Direcção das rentabilidades até finais de 2007” mostra o resultado do survey conduzido pelos autores do relatório da ULI supracitado sobre a tendência esperada das yields em 2007. Neste sentido, o mercado imobiliário europeu mostra alguns sinais de poder vir a realizar algumas correcções nas yields (rentabilidades) e nas margens dos operadores dos diversos mercados. A tabela seguinte mostra as rentabilidades nos principais mercados imobiliários europeus. Neste enquadramento Portugal aparece num lugar modesto, embora ainda na casa dos dois dígitos. Contudo, este resultado no mercado português pode considerar-se muito aceitável uma vez que são rentabilidades bastante acima da inflação (2,5%) e das obrigações (0,2%), embora muito abaixo das rentabilidades registadas pelas acções (29,9%). Se se desagregar este valor para Portugal nos seus submercados (ver tabela “Rentabilidades no mercado imobiliário: Portugal”), pode-se constatar que foi o sector do retalho que funcionou como elemento motor de todo o sector. Não por acaso, existem mais de 30 novos projectos de retalho imobiliário previstos até 2008. Em 2006 abriram 10 novos projectos e até 2009 estão previstos mais de três dezenas de complexos desta natureza. Neste segmento são os centro comerciais que são os preferidos dos investidores, embora os retail parks também comecem a ganhar adeptos, estimando-se que representem 12,3% do novo stock a surgir no mercado até 2008. Em termos das principais cidades europeias, as perspectivas de risco e de retorno dos investimentos associados colocam Lisboa na 21.ª posição em 27 cidades estudadas (ver gráfico “Perspectivas de risco e retornos”). Já em 2006 Lisboa ocupava esta posição. Segundo as recomendações de investimento dos especialistas consultados, as recomendações de compra aumentaram, face a 2006, nos escritórios (de 27 para 32%) e no retalho (de 38 para 50%). Em linha com os últimos anos está o sector industrial/distribuição, que mantém a sua tendência decrescente. Para 2007, os especialistas recomendam a manutenção dos activos (44,1%) e 26,5% recomendam a sua venda, contra apenas 16,2% e 16,7% para escritórios e retalho respectivamente. As cidades de Paris e de Londres continuam a ser as mais procuradas para os investimentos imobiliários, mantendo os primeiros lugares das cidades com a melhor relação entre risco e retorno do investimentos. No top ten , destaca-se a intrusão de Estocolmo e também pela primeira vez temos duas cidades alemãs neste grupo restrito. Moscovo e Istambul apresentam grandes subidas face às posições do ano anterior e apresentam inclusive os valores mais elevados para o indicador do retorno total do investimento – 6,49 e 6,68 respectivamente. Não será de estranhar que em breve se venham a instalar nos lugares mais apetecíveis da tabela, justificando a elevada dinâmica que os seus mercados têm vindo a demonstrar. O investimento em Portugal Segundo dados disponibilizados pela Comissão Europeia, a evolução real do investimento tem crescido a ritmos positivos, com poucas excepções. Nestas excepções encontra-se Portugal, que desde 2001 tem vindo a registar decréscimos significativos nesta componente fundamental do processo de criação de riqueza. Pela observação da gráfico constata-se, em primeiro lugar, a posição de Portugal no quadro geral. Portugal é o único país em que o investimento tem vindo a decrescer significativamente desde 2001, registando uma queda sustentada na ordem dos 17% (aumentou cerca de 12% na UE e 16% nos EUA). Repare-se que mesmo países que apresentavam uma evolução negativa entre 2001 e 2005 (Alemanha, Holanda, e Japão) corrigiram já a tendência em 2006, apresentando taxas de crescimento positivas para 2006. Esta situação “atípica” de Portugal divergindo (também aqui) da média europeia justifica-se pelo aparente esforço de controlo do défice orçamental e pela consolidação das contas do Estado. O espartilho provocado pelas restrições do Pacto de Estabilidade e Crescimento tem obrigado à adopção de políticas orçamentais restritivas, combinadas com aumentos de impostos (directos e indirectos) num período de retoma económica europeia e num quadro muito preocupante da economia portuguesa. Saliente-se também a forte dinâmica de investimento registada nos países do Leste europeu, recém-entrados na União Europeia e partindo de níveis reduzidos de investimento. Tradicionalmente considera-se o investimento em construção como umas das componentes mais importantes do investimento e um indicador da dinâmica dos mercados imobiliários. Segundo dados do INE (2007), 21% das empresas nacionais pertencem ao sector da construção, assim como 13% do volume de negócios (importa também recordar que é o sector onde os níveis de trabalho temporário e precário são mais elevados). Ora, segundo a análise da Associação Nacional Empresas de Obras Públicas, “ Portugal é o único país da União Europeia onde o investimento em construção vai decrescer em 2006, cerca de 5%, contra um acréscimo de 3,9% na zona euro ”. Os dados do INE permitem constatar que o investimento na construção foi a rubrica mais penalizada entre 2001 e 2005, com uma quebra na ordem dos 20,1%. Os anos de 2006 e 2007 são ainda de contenção no investimento, nomeadamente no sector da construção. Esta tendência é confirmada pelo horizonte temporal das encomendas de trabalho dos promotores, que se situa nos 8 meses, valor mais baixo da última década (este indicador atingiu os 11 meses no início da década). Também as maiores empresas do sector da construção diminuíram as suas vendas em 3,38% e apresentam um rácio de endividamento – 71,54% – superior ao das 500 maiores empresas nacionais (66,78%). Neste âmbito, o consumo de cimento diminuiu mais de 5%, a taxa de utilização da capacidade produtiva também diminuiu consideravelmente, assim como a adjudicação de concursos públicos (caíram mais de 50%). Parece, contudo, que este cenário se pode vir a alterar substancialmente nos próximos anos devido aos investimentos no projecto de alta velocidade ferroviária, do aeroporto internacional e outros investimentos públicos como, por exemplo, na reestruturação da rede pré-escolar.
Um novo padrão de investimento Duas pequenas notas sobre estes factos. Em primeiro lugar, o sector da construção, e por arrasto muitos mercados imobiliários, desesperam com esta situação, encontrando-se em situação difícil e pouco usual. Habituados ao eldorado de taxas de crescimento na casa das dezenas, aos tempos das vacas gordas e das grandes “obras públicas”, os agentes do sector parecem não ter capacidade para se adaptar a novas realidades e também não apresentam suficiente flexibilidade que lhes permita encontrar novas estratégias de alavancagem do seu desempenho económico. Em segundo lugar, a realidade é que a economia portuguesa tem vindo a crescer, muito pouco, é verdade, mas a crescer. Parece, pois, que a economia pode crescer sem investimentos públicos de racionalidade questionável, desmistificando a ideia demasiado sobrevalorizada dos efeitos multiplicadores virtuosos do sector da construção no desempenho global da economia. Claro que é difícil atingir níveis de crescimento económico aceitáveis reduzindo o investimento (também na construção). Contudo, acredita-se que a questão fulcral não é esta quebra (espera-se) conjuntural no investimento, mas sim a impossibilidade de se poder confirmar sem dúvidas razoáveis que, por um lado, a consolidação orçamental está a ser feita pelo lado da despesa corrente do Estado e, mais importante, que depois de alcançado o objectivo matemático do défice orçamental o padrão de investimentos públicos se mantenha inalterado. Acredita-se que este desinvestimento na construção com consequências nos níveis de convergência europeia é um mal menor e um custo de oportunidade aceitável a pagar pelo fim do ciclo do betão e o começo de outro padrão de investimento, alavanca de outro perfil de especialização e de inovação da economia portuguesa.
* Sérgio Nunes Licenciado em Economia. Mestre em Economia e Gestão do Território pelo Instituto Superior de Economia e Gestão. Docente no Instituto Politécnico de Tomar.
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